Предварительный договор купли продажи дома для опеки

Содержание

Как заключить предварительный ДКП для органов опеки

Предварительный договор купли продажи дома для опеки

Предварительный договор купли-продажи заключается с целью подтвердить взаимные намерения покупателя и продавца.

Подписание такого соглашения является важным этапом сделки, если ее участником выступает несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.

В этом случае предварительный договор купли-продажи квартиры требуется органами опеки. Документ подтверждает прозрачность сделки. Без его предъявления органы опеки не дадут разрешение на продажу недвижимости.

Когда сделка проводится с привлечением органов опеки

Разрешение от органа опеки требуется в том случае, если в сделке с недвижимостью принимают участие следующие лица:

  • несовершеннолетние;
  • недееспособные;
  • ограниченно дееспособные.

Представитель органов опеки выступает в интересах недееспособного гражданина и следит за тем, чтобы в ходе заключения договора не нарушались его интересы. Необходимость получения соответствующего разрешения возникает при продаже квартиры, собственником или жильцом которой выступает ребенок или лицо с инвалидностью. Это требование указано в статье 21 Федерального закона РФ №48.

Важно! Если нуждающийся в опеке гражданин выступает покупателем имущества, то разрешение не требуется.

Чтобы представитель органов опеки одобрил сделку, представителю недееспособного лица нужно документально доказать следующее:

  1. При продаже недвижимости опекаемый получит другую жилплощадь, аналогичную по характеристикам. Речь идет о площади жилья, наличии удобств, расположении. Если квартира, выделенная недееспособному гражданину, будет меньше продаваемой, то орган опеки не даст разрешение на такую сделку.
  2. Если у опекаемого есть другое жилье, то деньги, полученные при продаже объекта должны быть перечислены на его личный банковский счет.
  3. Здание, в котором расположена новая квартира, не является ветхим или аварийным.

В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса РФ, опекун недееспособного гражданина не имеет права заключать сделки со своим подопечным.

Таким образом, законный представитель не может купить недвижимость у того человека, которого он опекает. Это ограничение распространяется и на близких родственников опекуна.

Исключение – составление договора дарения, если одаряемым является недееспособный гражданин.

Опекун имеет право распоряжаться имуществом подопечного исключительно в его интересах. Получить разрешение от органов опеки сложно, и отказы встречаются часто. Если же сделка будет проведена без участия представителя организации, ее могут признать недействительной в суде.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи

Этот документ не только подтверждает готовность сторон совершить сделку, но и отражает основные ее нюансы. Изучив предварительный договор, представитель органов опеки может убедиться в том, что интересы опекаемого лица не ущемляются.

Если одновременно с продажей жилья заявитель покупает новую квартиру, то на рассмотрение органов опеки подается оба договора. При наличии другого жилья, опекун составляет обязательство о выделении доли опекаемому. В документе указывается адрес квартиры. Обязательство подается в отделение органов опеки вместе с правоустанавливающей документацией на объект.

Как составить предварительный договор купли-продажи

Документ составляется по общим правилам. В тексте договора должна присутствовать следующая информация:

  • место и дата заключения договора;
  • размер доли недееспособного гражданина в новом жилье;
  • срок исполнения обязательств перед опекаемым;
  • размеры долей каждого собственника;
  • данные обо всех участниках сделки;
  • сумма залога;
  • адрес объекта;
  • сведения об арестах и обременениях объекта;
  • права и обязанности сторон;
  • ссылка на правоустанавливающую документацию;
  • условия хранения залога и основания для его возврата;
  • стоимость недвижимости.

Эти данные обязательно должны присутствовать в предварительном договоре купли-продажи, вне зависимости от типа недвижимости.

Нюансы заключения сделки

При продаже квартиры, собственником которой является опекаемый гражданин, нужно учесть следующее:

  1. Если участником сделки является недееспособный, ограниченно дееспособный гражданин или ребенок, не достигший 14-летия, то вместо него документы подписывает законный представитель. Для ребенка это родитель, усыновитель или опекун. Для взрослого человека – опекун или попечитель. В графе «Продавец» указываются данные опекаемого, но в тексте документа присутствует уточнение, что от имени собственника недвижимости в сделке принимает участие его законный представитель. Также в договоре обязательно нужно указать данные опекуна.
  2. Достигнув 14 лет, дети могут сами принимать участие в сделках с недвижимостью. Но для этого ребенку потребуется письменное согласие законного представителя. Получив его, несовершеннолетний может ставить подписи на документах, принимая непосредственное участие при заключении сделок с недвижимостью.

Важно! Эмансипированные дети приравниваются в правах к взрослым дееспособным лицам. Поэтому при заключении сделок им не требуется согласие от родителя или органа опеки.

Обращение в органы опеки

Подписав предварительный договор купли-продажи, представитель продавца подает документ в территориальный орган опеки и попечительства. Если владельцем недвижимости является несовершеннолетний гражданин, то при подаче документа необходимо присутствие обоих родителей. Совместное посещение обязательно даже в том случае, если граждане больше не состоят в браке.

Обратите внимание: если местонахождение второго родителя неизвестно, его следует признать пропавшим без вести через суд.

Родитель может обратиться в органы опеки и попечительства в одиночку, имея на руках один из следующих документов:

  • свидетельство о смерти мужа/жены;
  • документ, подтверждающий недееспособность партнера;
  • свидетельство о лишении родительских прав.

Если ребенку исполнилось 14 лет, он посещает отдел опеки совместно с родителями. Здесь каждый из заявителей подает отдельное ходатайство о выдаче разрешения на продажу квартиры.

Предварительный договор купли-продажи подается вместе со следующими документами:

  • паспорта родителей или опекунов;
  • свидетельство о браке или его расторжении;
  • заявления о выдаче разрешения на продажу объекта;
  • свидетельство о рождении или паспорт опекаемого;
  • кадастровый и технический паспорт на жилье;
  • правоустанавливающая документация;
  • выписка из домовой книги;
  • результат оценки объекта;
  • банковские реквизиты участников сделки.

Приняв документы на рассмотрение, представитель органов опеки должен вынести вердикт в течение 15 рабочих дней. Получив разрешение, продавец сможет заключить основной договор купли-продажи с покупателем. Если же заявка будет отклонена, ее можно будет оспорить в суде.

Источник: https://runasledstvo.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-trebovanie-organov-opeki/

Предварительный договор для опеки

Предварительный договор купли продажи дома для опеки

Предварительный договор купли продажи квартиры для опеки – это один из основных документов, разрешающий и предварительно подтверждающий будущую сделку с недвижимостью. С его помощью можно защитить несовершеннолетнего от потери квадратных метров жилья, положенных ему по закону.

Для чего нужен и особенности составления

ПДКП или предварительный договор для ООП заключают стороны, намеренные совершить сделку с недвижимостью. Составление документа – это добровольное решение, он призван дополнительно обеспечить гарантию по чистоте сделки.

Но в отношении несовершеннолетних, недееспособных лиц сотрудники ООП часто требуют составить ПДКП, чтобы риски были минимальны.

Важно! По закону любые сделки разрешено проводить только с лицами, которые осознают, что делают и могут понимать последствия.

Если человек признан недееспособным по возрасту, состоянию здоровья, то по закону все сделки проходят через ООП.

Дети до 18 лет

До 6 лет ребенок считается недееспособным и не может отвечать за поступки. Не стоит путать возрастную недееспособность, фактически отсутствие опыта и незнание законов, с умственной неполноценностью. Такие дети по заключению врача не дают отчета действиях на любом этапе развития.

С 6 до 14 лет признается частичная недееспособность, все сделки проходят через ООП и законные представители детей заключают их от имени ребенка.

Он, в свою очередь, имеет право высказаться по некоторым моментам.

Все действия происходят согласно правилам  по ст. 37 ГК РФ (п. 2,3), присутствие несовершеннолетнего не требуется, а подписывает документы за него опекун (родитель).

С 14 до 18 лет ребенок может ряд действий совершать самостоятельно на основе ст. 26 ГК РФ.

Но куплю-продажу имущества он не может провести без согласия опекуна (родителя, попечителя). С этого же возраста с ребенка могут спросить в суде, если от сделки получен вред.

Важно! Попечитель имеет право только дать или не дать согласие на сделку, но совершать куплю-продажу не в его ведении. Подросток и его попечитель ставят подписи в ДКП, а курируют сделку сотрудники ООП.

Как исключение, в 16 лет может быть признана полная дееспособность, если несовершеннолетний вступил в брак, родил ребенка, имеет собственный законный стабильный доход (ИП, фирма, гос.служба и пр.).

Сама процедура проходит с согласия родителей, попечителей, самого несовершеннолетнего, ООП или суда.

Взрослые

Человек после 18 лет тоже может быть признан ограниченно или полностью недееспособным. Здесь чаще принимают во внимание физическое, умственное отклонение.

Признать статус можно только через суд, имея на руках медицинское заключение. Если суд подтверждает это, все сделки проходят через опекуна.

Частично (ограничено) недееспособным чаще признаются люди, злоупотребляющие наркотиками, алкоголем.

Законодательная основа

Выдача предварительного разрешения органа опеки – это обязательная процедура на основании ст. 292 ГК РФ.

Запрос посылают в случае, если опекун (попечитель) решил продать недвижимость, принадлежащую ребенку или у несовершеннолетнего есть доля в квартире, собственником которой является продавец.

Разрешение ООП не нужно если в ДКП прописан пункт о приобретении, выделении адекватной доли в новом жилье, для ребенка. Т.е. здесь права не нарушаются, дети получают, а не теряют.

Приобретение равноценного жилья

После продажи опекун обязан либо выделить долю, купить отдельное жилье или положить на счет ребенка сумму, адекватную стоимости жилья.

Новое жилье не может быть хуже по нормативам и уступать старому, если речь идет о прописке. Чтобы сделка была честной опекун предварительно нотариально заверяет документ и берет на себя обязательства.

По ст. 37 ГК РФ опекун (попечитель, родитель) не может продать квартиру себе, своему супругу, родственнику несовершеннолетнего и т.п.

Все действия по ПДКП проходят по ФЗ № 48-ФЗ от 24.04.08 г., но местные власти имеют право вносить коррективы не ущемляющие права ребенка.

Важно! Если имущество несовершеннолетнего было продано без одобрения ООП, то в суд готовится иск и сделка признается недействительной.

Имущество возвращается ребенку, опекун (родитель, попечитель) обязан будет вернуть все средства, полученные в ходе незаконной сделки.

Заявление в опеку на продажу квартиры: как продать квартиру с несовершеннолетним.

Скачать образец предварительного договора для опеки

Предварительный договор для опеки. Скачать. [22.02 KB]

Пдд или дарственная: есть ли разница

Предварительный договор дарения для опеки по ст. 429 ГК РФ – это соглашение между одариваемым и дарителем.

В документе указывают, что является предметом дарения (доля, вся квартира), кто участвует, какие обязательства есть у сторон, условия прохождения сделки и срок, когда планируется заключить основной договор дарения.

Документ – гарантия того, что даритель в будущем планирует завершить законную сделку. Если одна из сторон не выполнит обязательства, то «обманутый» (его представитель) может подать в суд.

Примером ситуации может служить обещание дяди, бабушки или иных родственников ребенка подарить ему долю\все жилье после определенного возраста. Чтобы это было не голословно представители ребенка настаивают на создании предварительного договора дарения.

Преддоговор и дарственная – два разных документа. Нельзя считать, что при составлении преддоговора жилье у ребенка « в кармане», несмотря на то, что многие пункты документа схожи, его нужно утвердить окончательно, составив основной договор дарения.

Куда обращаться: образец договора

Все сделки по ПДКП проходят через нотариуса. Составить предварительный договор для опеки и увидеть его образец можно у юриста, нотариуса.

Заключение

ПДКП – необходимый документ, который нужно будет составить законному представителю несовершеннолетнего. Срок его действия прописан, обычно указывают дату составления основного документа.

Если этого нет, то по ГК РФ срок дается на 12 мес., по прошествии их ПДКП теряет свою силу.

Разрешение на продажу, полученное в ООП действует в течение месяца, но иногда допустимы корректировки.

В ООП могут отказать в одобрении ПДКП, если ущемлены права ребенка, жилищные условия ухудшаются, новые метры предоставляются в аварийном\ветхом здании, на малозаселенной территории с отсутствием инфраструктуры и пр.

Если опекун считает отказ в ООП неправомочным, он может обжаловать действия сотрудников в районном суде в течение 3-х месяцев.

Опека и продажа квартиры Наталья Сергеевна Шереметева – главный редактор портала Права семей. Окончила бакалавриат Государственного Университета Управления г.Москва в 2000 году – специализация “Менеджмент”.

Магистратура ГУУ в 2002г. – специализация “Юриспруденция”.

Источник: https://pravasemei.ru/opeka/predvaritelnyy-dogovor-dlya-opeki/

В каких случаях и как составляется предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки? нюансы документа

Предварительный договор купли продажи дома для опеки

Сделки по продаже недвижимости, в которых участвуют несовершеннолетние, остаются головной болью для покупателей и агентств. Для продажи необходимо собрать внушительный пакет документов и получить разрешение органа опеки. Поскольку стороны не могут быть уверены в положительном ответе и, как следствие в завершении сделки, на начальном этапе составляется предварительный договор.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ДКП) фиксирует обязательства сторон о заключении основного договора в течение определенного периода времени. Подписывается данное соглашение в ситуациях, при которых покупка может не состояться по независящим от сторон причинам.

В соответствии с требованиями ст. 7, п.4 ст.292 ГК РФ, законный представитель вправе распоряжаться имуществом несовершеннолетнего только с разрешения органов опеки и попечительства.

Данная мера принята в целях защиты прав детей. При проведении сделки купли-продажи недвижимости, ребенок не должен пострадать в финансовом плане.

Иными словами, доля в новом жилье должна быть равнозначна по стоимости имеющейся у него доли в реализованном недвижимом объекте.

Родители или опекуны детей обязаны выделить несовершеннолетнему такую долю при покупке имущества. При этом, если стоимость одного квадратного метра в новом жилье выше стоимости квадрата в старом, то такая доля может быть уменьшена соразмерно ее конечной стоимости.

Обязательство на выделение доли оформляется в нотариальном порядке и предоставляется в органы опеки вместе с документами, содержащими информацию о недвижимости. Все предоставленные сведения анализируются и получают оценку сотрудников. Решение принимается в течение 15 дней (согласно требованиям ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).

Законодательные основы

Помимо упомянутого выше Гражданского Кодекса имущественные права несовершеннолетнего гражданина РФ охраняются в соответствии с положениями Конституции, Семейного и Жилищных Кодексов. Основным федеральным законом, регулирующим вопрос реализации недвижимости, в данной ситуации является «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

Помимо этого на местном уровне органы исполнительной власти принимают административные регламенты по предоставлению услуги выдачи разрешения органов опеки на продажу доли недвижимости несовершеннолетнего.

Несмотря на то, что данные нормативные акты не содержат указание на обязательный характер предоставления договора купли-продажи, поскольку это являлось бы понуждением к совершению сделки,упомянутое соглашение рекомендовано, как наиболее полное и актуальное подтверждение условий сделки.

Схема обращения в органы, защищающие интересы детей

  1. Прежде всего необходимо собрать требуемый для рассмотрения пакет документов.
  2. Визит собственников, то есть обоих родителей (опекунов/усыновителей) и ребенка в органы опеки.
  3. Заполнение и подача заявления на выдачу разрешения на сделку с недвижимостью, в соответствии с образцом.

    Обращение содержит информацию о продаваемой и покупаемой недвижимости, ее основных характеристиках, количестве собственников и размере доли несовершеннолетнего.

    Ходатайство подается от имени родителей или иных законных представителей, если ребенок младше 14 лет, и самим несовершеннолетним после достижения им 14-летия.

  4. Ожидание решения органов в течение 15 дней.
  5. После завершения сделки предоставление документов, подтверждающих соблюдение прав несовершеннолетнего.

К сожалению, по истечении регламентированного срока заявители могут получить отказ в продаже недвижимости. Данное решение должно иметь мотивировку. В случае несогласия, законные представители несовершеннолетнего вправе обжаловать документ в судебном порядке.

Основными причинами для отказа являются:

  • Несоответствие покупаемой недвижимости общим нормам, стандартам и правилам, установленным для жилых помещений в РФ. Жилье может оказаться ветхим, аварийным, не соответствующим требованиям СанПиНов.
  • Ухудшается финансовое состояние ребенка. В данном случае имеются в виду ситуации, когда доля в новом объекте значительно меньше или дешевле предыдущей.
  • Нарушение условий комфортного проживания ребенка, например отдаленность жилья от детских садов и школ.
  • Ненадлежащее назначение квартиры. В том случае, когда жилое помещение покупается для сдачи внаем, а не для улучшения условий проживания детей, а также если продажа связана с невозможностью финансового содержания реализуемого жилища, собственники рискуют получить отказ.

Условия для одобрения

  • Для получения одобрения необходимо, чтобы предварительный договор содержал положения о покупке сопоставимой по качеству недвижимости. Иными словами приобретаемое жилье должно быть не хуже реализуемого.

  • Доля несовершеннолетнего должна быть аналогична или превышать по стоимости имеющуюся в реализуемом жилье.

  • Обязательна близость социальных объектов, необходимых для нормальной жизнедеятельности ребенка – детский сад, школа, поликлиника и т.д.

Документы которые потребуются

При подаче заявления на рассмотрение Комиссии необходимо предоставить внушительный пакет документов. Впрочем аналогичная документация будет востребована и покупателем недвижимости.

  • Паспорта собственников и заявителей.
  • Если ребенок старше 14 лет необходимо приложить его письменное согласие на реализацию имущества.
  • Свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
  • Выписка из домовой книги о составе семьи.
  • Документы о праве собственности на реализуемый объект.
  • Выписка из гос.кадастра недвижимости.
  • Документы БТИ, а именно план квартиры.
  • Справки об отсутствии задолженностей по налоговым и коммунальным платежам.
  • Предварительный договор купли-продажи.
  • Нотариально заверенное обязательство о выделении доли ребенку.

Что нужно обязательно указать в ДКП?

В целом содержание предварительного договора с участником-несовершеннолетним не отличается от стандартного соглашения о купле-продаже имущества. Разница состоит лишь в необходимости подробного описания доли, которая достанется ребенку после покупки жилья.

Необходимо указать ее размер не только в процентном, но и в фактическом виде, то есть сколько квадратов будет выделено в собственность несовершеннолетнему. Кроме того, фиксируется срок исполнения обязательства.

Срок действия

Срок действия предварительного договора исчисляется периодом до момента заключения основного документа. Чаще всего дата (или событие, после которого возможно подписание) указывается непосредственно в предварительном соглашении.

В случае отсутствия указанного пункта, в силу вступают положения гражданского законодательства. Предварительное соглашение останется действующим в течение года. Если основной договор не заключен ни в один из упомянутых периодов, то предварительное соглашение утрачивает силу.

Может ли этот документ противоречить основному ДКП?

Несмотря на временный характер действия, предварительный документ содержит все оговоренные сторонами условия. Эти условия впоследствии переносятся в основное соглашение. Следовательно, оба договора должны соответствовать друг другу.

Процедура продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего заставит собственников побегать по инстанциям. Органы опеки следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому рекомендуется предоставить на рассмотрение комиссии наиболее полный пакет документации.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/predv/dlya-opeki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.