Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Содержание

«Вторичка»

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Последнее обновление: 22.10.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Главные преимущества «вторички» – это возможность воочию осмотреть и оценить квартиру, а также возможность сразу (по факту оплаты) получить право собственности на нее.

Безусловно, мы будем чувствовать себя спокойнее, если сразу видим то, что мы покупаем, видим насколько это соответствует нашим ожиданиям, видим рядом с кем нам придется жить, видим окружающую инфраструктуру. И, конечно, видим все необходимые правоустанавливающие документы сразу, до сделки, а не после нее (как на первичном рынке).

Но за все эти удобства приходится платить: в итоге мы сталкиваемся с большим количеством вопросов, и принимаем на себя большее количество рисков, которые сопровождают сделки вторичного рынка жилья.

Риски «вторички» относятся, в основном, к юридическим рискам. Т.е. связанным с правами (получением, утратой, ограничением и т.п.) на квартиру. Количество таких рисков здесь гораздо больше, чем на «первичке».

Связано это с тем, что сделки «вторички» проходят между физлицами, и этих физлиц может быть несколько (несколько собственников одной квартиры). А к физлицам применяются уже совсем другие правила и законы (по сравнению с компаниями-застройщиками на первичном рынке).

Права физлиц на квартиру зависят от их родственных отношений, дееспособности, частных договоренностей между собой и с третьими лицами, а также от того, каким образом они получили собственность на жилье (например, путем приватизации, покупки, вступления в права наследования и т.п.).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Кроме того, физлица на «вторичке» имеют помимо прав собственности еще и права пользования на квартиру (на «первичке» права пользования не фигурируют), и этот факт добавляет еще одну группу рисков для вторичного рынка.

Эти права пользования, чаще всего, не зависят от наличия прав собственности у проживающего в квартире человека, и являются для собственника обременением его собственных прав.

Другими словами, такой пользователь может законно проживать в квартире по целому ряду оснований, даже если собственнику (в том числе Покупателю) это не нравится.

Все это создает гораздо большее количество причин для возникновения различных прав и возможных правопритязаний на квартиру со стороны физлиц, а значит – увеличивает количество потенциальных рисков «вторички» по сравнению с «первичкой».

Но зная эти риски, и понимая, как от них защищаться, мы вполне можем свести потенциальную опасность к минимуму, точно так же, как это делают профессиональные риэлторы.

В этом нам поможет ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (алгоритм действий) и в отдельных, указанных ниже случаях — дополнительная консультация юриста.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Покупка квартиры в новом доме на «вторичке»

Отдельно стоит упомянуть случай, когда в только что построенном и сданном доме-новостройке Застройщик оформил в собственность часть готовых квартир на себя (т.е. на компанию или на своих представителей-физлиц), и затем продает эти квартиры уже не по Договорам долевого участия, а по обычным для вторичного рынка Договорам купли-продажи.

В этом случае, несмотря на то, что квартира покупается в новостройке, мы все равно действуем по правилам вторичного рынка, так как право собственности на квартиру уже существует, и оно переходит нам во вторые руки (после Застройщика). Такой вариант приобретения квартиры считается наиболее простым и низкорисковым, и не представляет каких-либо сложностей.

Действительно, ведь такая покупка квартиры лишена основного риска «первички» (риска недостроя дома), и вместе с тем, она лишена большинства рисков «вторички», несмотря на то, что это именно «вторичная» продажа. В отличие от типовых сделок на «вторичке» между физлицами, здесь собственником и продавцом выступает Застройщик (т.е.

компания или ее представитель), а значит, здесь отсутствует масса типовых рисков вторичного рынка (риски ошибок приватизации, наследственных споров, общего имущества супругов, нарушения прав несовершеннолетних, недееспособности физлиц, и т.п.). Здесь также отсутствует юридическая история квартиры, т.е. невозможны претензии прежних собственников (т.к.

их просто не было – история чистая).

Кроме того, в этом случае, очевидно, изначально отсутствуют и права пользования на квартиру (т.к. в новую квартиру еще никто не вселялся и не прописывался).

Вся сделка сводится здесь к простому заключению Договора купли-продажи квартиры, где Продавцом выступает Застройщик или его представитель, а Покупателем – физлицо.

Затем на основании этого договора происходит государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

И всё! Оснований для оспаривания такой сделки (со стороны Продавца) и признания ее недействительной – почти нет (теоретически могут быть, но на практике не встречаются).

Правда, на рынке недвижимости такая «вторичная покупка» квартиры у Застройщика встречается относительно редко, по той причине, что каждый Застройщик стремится распродать квартиры еще на этапе строительства дома, до того, как дело дойдет до оформления прав собственности.

Передача денег в альтернативных сделках с квартирами. Не перепутай – кому куда и сколько! Порядок действий – см. по ссылке.

Еще один случай можно вынести в отдельную категорию – это покупка квартиры на вторичном рынке у юрлица, НЕ являющегося Застройщиком. Это случай, когда квартиру уже купила какая-нибудь компания или инвестиционный фонд и потом продает эту недвижимость физлицу.

Для физлица-покупателя здесь добавляются некоторые специфические риски, связанные с корпоративным правом, которому должна подчиняться компания-продавец.

Об особенностях такой покупки квартиры у юрлица можно прочитать по приведенной в абзаце ссылке.

Вообще, в практике рынка недвижимости «вторичные сделки» с юрлицами встречаются не часто. Поэтому далее в нашей ИНСТРУКЦИИ, в части для вторичного рынка мы будем рассматривать все-таки более типичный для «вторички» случай – сделку покупки квартиры у физлица, с учетом тех рисков и основных вопросов, которые могут возникнуть в такого рода делах.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, с типом рынка мы определились. Взвесив все “за” и “против”, мы уверенно шагнули в сторону “вторички”. Теперь можно приступать к выбору квартиры на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: правила и порядок оформления процедуры, существующие риски, схема и этапы покупки вторичной квартиры, необходимые документы | Жилищный консультант

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

  • Статья 558 ГК РФ
  • Статья 551 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Хотите купить квартиру и не знаете, с чего начать? Вот несколько советов для новичков, которые пытаются разбираться в предложениях на рынке недвижимости.

Sergey Peterman/Fotolia

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Рассказываем о главных плюсах и минусах новостроек и вторичного жилья.

R.Babakin/Fotolia, Alexander Zamaraev/Fotolia

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как подступиться к покупке квартиры на вторичном рынке? Как действовать, если вы уже нашли подходящий объект и готовитесь к покупке?

Tiko Aramyan/Fotolia

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Вы решились на покупку вторичной квартиры – как найти подходящую? На что ориентироваться? Сколько вариантов придется просмотреть?

SolisImages/Fotolia

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какую квартиру не стоит покупать на вторичке с юридической точки зрения.

Africa Studio/Fotolia

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Подробно о 10 главных шагах при проверке вторичной квартиры на юридическую чистоту.

gpointstudio/Fotolia

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

meailleluc.com/Fotolia

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Обычно покупатели стараются не иметь дело с наследственными квартирами, так как боятся, что неизвестные наследники заявят о правах. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски?

Furan/Fotolia

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Вторичный рынок жилья многообразен: это и хрущевки, и панельные дома 70-80-х годов, и дореволюционные постройки. В последнее время появился новый сегмент: вполне современные дома, введенные с начала 2000-х годов.

Cara-Foto/Fotolia

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Если вас заинтересовала квартира, стоит изучить ее повнимательнее. Правило первое: приходите на показ в светлое время суток.

Kzenon/Fotolia

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

Часть собственников панельных хрущевок планирует продать свои квартиры, рассчитывая на инвестиционный спрос. Есть ли смысл в такой покупке?

ykarachev/Fotolia

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

В течение какого срока дети, достигшие 18 лет, могут обратиться в суд о признании нарушения их прав при приватизации квартиры?

Photographee.eu/Fotolia

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Квартиры-студии обычно продаются в новостройках и спальных районах, но недавно стали встречаться объявления о продажах студий в старом фонде. Как появляются такие предложения и какие риски с ними связаны?

invizbk/Fotolia

Как купить квартиру на аукционе?

Электронный аукцион — новый инструмент продаж в России, с помощью которого теперь можно купить и квартиру. Основное преимущество системы аукционных торгов — возможность приобрести юридически чистую квартиру по самой низкой на рынке цене.

maglara/Fotolia

Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?

Участие в торгах по продаже недвижимости лишь на первый взгляд кажется легким, приятным и беспроигрышным занятием.

spaxiax/Fotolia

Что нужно узнать о районе, прежде чем купить квартиру

«Город мой, район не мой» ─ эта фраза не пригодится вам после новоселья, если вы потратите пару дней на то, чтобы хорошо узнать новый район, еще перед тем как покупать квартиру.

mihail209/Fotolia

Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?

Одни хотят купить квартиру в доме под снос и выиграть при расселении, другие боятся, что вложатся в жилье и ремонт и внезапно окажутся в черном списке. Как правильно выбирать вторичку в Москве?

Alexander Zamaraev/Fotolia

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

Viacheslav Iakobchuk/Fotolia

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Наиболее опасные мошеннические схемы при продаже квартиры на вторичном рынке.

pixs:sell/Fotolia

5 вещей, которые не должны отпугнуть от покупки квартиры

Вам наверняка что-то не понравится при осмотре, однако мелочи не должны отпугнуть от покупки. Обращайте внимание только на значимые вещи, иначе вы рискуете упустить хорошее предложение.

Khorzhevska/Fotolia

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/20_statey_o_tom_kak_kupit_vtorichnuyu_kvartiru/6230

Как выбрать квартиру самостоятельно во вторичке

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Решая вопрос о том, как выбрать квартиру-вторичку, важно суметь воспользоваться всеми плюсами вторичного рынка жилья и избежать возможных рисков. Расскажем, как правильно выбрать квартиру для покупки и не прогадать.

Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Определитесь, что для вас является принципиальным

  • предполагается покупка на собственные средства или в ипотеку — последнее предполагает дополнительные ограничения в вопросе, какую квартиру выбрать;
  • каков ваш потолок расходов,
  • желательный метраж,
  • имеет ли значение для вас планировка квартиры,
  • какие районы подходят,
  • важнее для вас близость метро или хорошие автомагистрали,
  • подойдет ли жилье на крайних этажах,
  • исключительно кирпичный дом или допустимы другие варианты,
  • наличие в квартире лоджии или балкона и их размеры,
  • зеленый двор и парковка,
  • планируете капитально ремонтировать новую квартиру или только освежить стены,
  • собираетесь ли вы получать налоговый вычет по расходам на приобретение жилья.

Как правильно выбрать квартиру для покупки : вторичка имеет множество юридических нюансов

При всех своих плюсах покупка жилья на вторичном рынке — это кот в мешке. Как выбрать квартиру для покупки с минимальным риском? Универсальное правило — собирайте всю возможную информацию. При любых отклонениях от стандартной ситуации привлекайте специалистов или ищите другой вариант.

Вот типичные примеры таких отклонений, требующих особого внимания:

  • квартира получена в результате приватизации — если кто-то из прописанных в ней на том момент жильцов отказался участвовать в приватизации, то он сохраняет пожизненное право на проживание, не будучи собственником;
  • в сделке будет участвовать недееспособный или несовершеннолетний — в случае оспаривания покупки квартиры в суде шансы потерять свое приобретение очень велики;
  • квартиру продает наследник, особенно, получивший наследство недавно — из-за риска судебной отмены сделки другими наследниками;
  • последняя смена собственника квартиры зарегистрирована менее 3 лет назад — именно такой срок дает некоторую подстраховку от мошенников или последствий судебного расторжения предыдущих сделок.

Как выбрать квартиру с низкой ценой

Жилье на вторичном рынке само по себе на 20-30% дешевле, чем в новостройках. Однако и на вторичном рынке разброс цен довольно существенный. С одной стороны, на стоимость квартиры влияют объективные факторы — район, материал стен, метраж, этажность, состояние дома и тому подобное. С другой — заставить продавца снизить цену могут субъективные причины:

  • переезд,
  • срочная нужда в деньгах,
  • квартира в залоге и скоро будет выставлена на торги,
  • конфликтная ситуация.

В каждом из этих случаев есть риск попасться на удочку мошенников и потратиться, как минимум, на судебное разбирательство. Или вовсе потерять и квартиру, и деньги.

Как выбрать вторичку с низкой ценой и не прогадать в этом случае?

  1. Провести тщательный сбор информации, найти документальное подтверждение каждому слову продавца.
  2. Самостоятельно запросить выписку ЕГРН, посетить ЖЭК и поговорить с соседями.
  3. Проверить продавца на предмет долгов в ССП и судебных разбирательств.

  4. Убедиться, что продавец является собственником квартиры, а не доверенным лицом.
  5. Нанять юриста по недвижимости для подготовки сделки.

В результате можно как выиграть в деньгах, так и понести серьезные потери.

Более надежный способ заключить выгодную сделку — провести тщательный осмотр квартиры и попытаться сбить цену, выявив недостатки.

Как правильно организовать осмотр квартиры

Так как выбрать квартиру вторичку — дело непростое, к личному визиту в вашу будущую квартиру следует подготовиться:

  • договориться с продавцом о времени и продолжительности ознакомления с жильем — пусть для вас резервируют достаточное время, не менее 1-2 часов;
  • к моменту вашего появления в квартире должны быть правоустанавливающие и технические документы, причем в оригинале — для проверки планировки и прочих вопросов;
  • пригласите на встречу именно владельцев и посмотрите их паспорта — не стесняйтесь при личном знакомстве убедиться в том, кто стоит перед вами.

Придите раньше назначенного времени и проинспектируйте окрестности, сам дом и подъезд. Обратите внимание на состояние окон и дверей в других квартирах — это может дать некоторое представление о социальном уровне соседей.

Во время осмотра действуйте методично, используйте предварительно заготовленный список вопросов. Не позволяйте отвлечь себя светской беседой от сути происходящего, можно даже прямо попросить тишины. Это позволит вам заметить все изъяны помещения, получить нужные ответы.

Возможно, вам удастся обосновать предложение снизить цену квартиры в связи с выявленными недостатками или обстоятельствами. Среди них могут быть, например, такие:

  • входная дверь в квартиру расположена рядом с лифтом;
  • квартира угловая;
  • требуется замена электропроводки.

Как выбрать квартиру для покупки: на что ориентироваться в итоге

Помимо сбора юридической и технической информации о квартирах, нужно еще собрать сведения о планах и намерениях продавца. Такие подробности могут существенно повлиять на окончательное решение о выборе той или иной квартиры на вторичном рынке.

  1. если хозяева планируют одновременно с продажей этой квартиры покупать другую — сделка может очень затянуться или даже сорваться спустя некоторое время;
  2. если хозяева владеют квартирой меньше 3 лет — они могут не согласиться указать в договоре полную стоимость из-за налога, который им придется платить. В таком случае у вас не получится оформить покупку этой квартиры в ипотеку.

Резюме

Ответ на вопрос о том, как правильно выбрать квартиру для покупки, зависит от того, готовы ли вы поручить это специалистам или предпочитаете заниматься этим самостоятельно. В первом случае задача, по сути, сводится к выбору квалифицированного риэлтера и юриста. А вот при самостоятельной организации покупки квартиры на вторичном рынке потребуется пройти ряд этапов:

  • поиск вариантов квартир,
  • проверка документов,
  • осмотр жилья, выявление скрытых недостатков,
  • обсуждение сделки,
  • подготовка и оформление документов.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-vybrat-kvartiru-samostoyatelno-vo-vtorichke

Как выбрать квартиру на вторичном рынке: шесть советов

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

В 2018 году я решал вопрос с жильем и смотрел исключительно на вторичный рынок, потому что мне было важно уложиться в 5,5 млн руб. За три месяца самостоятельно и вместе с риелтором отсмотрел 30 квартир в интересующих меня районах Москвы, чтобы найти хороший вариант.

Я понимал, что с покупкой жилплощади могут возникнуть проблемы — начиная от проблем с соседями или проводкой и заканчивая юридической стороной вопроса.

А то вдруг через неделю после сделки появится еще один собственник и предъявит свои права на квартиру.

Знакомая риелтор не только помогла проверить юридическую чистоту квартиры, но и обратила моё внимание на такие мелочи, о которых я сам бы не задумался. 

Расскажу, как не ошибиться с выбором квартиры.

Расположение квартиры

Я сразу решил, что хочу квартиру в Восточном или Северо-Восточном округе Москвы — чтобы было недалеко от родителей и части друзей. Приоритетным районом были знакомые с детства Сокольники, но я понимал, что за пять с лишним миллионов ничего там не найду.

Было два варианта: один мизерной площади, где не развернуться в коридоре, а второй — рядом с Третьим кольцом, где даже окно в жару не открыть.  Тогда я расширил ареал поисков и сконцентрировался на соседних районах — Преображенском, Алексеевском, Богородском, Ростокино, Свиблово.

Выбирал, формировал список из трех близких адресов на вечер, договаривался с продавцами и выезжал на место. Иногда один, иногда с риелтором.

Первое, что важно — инфраструктура. Сперва я смотрел на то, удобно ли добираться на машине и транспорте, сколько идти от остановки, есть ли рядом продуктовые, бытовые магазины, аптеки. Кое-что отмел сразу: один дом стоял напротив психиатрической больницы, а второй — недалеко от кладбища. Не самые приятные соседи.

Хотел еще рядом с домом парк, чтобы бегать по утрам и гулять с собакой, а также детский сад и школа — это на недалекое будущее.

Примерный ареал, в котором я несколько месяцев искал себе квартиру

Что вокруг дома

До того как зайти в квартиру, надо изучить сам дом. Я смотрел, чтобы в пределах ста метров от подъезда была парковка. Лучше, чтобы во дворе. Это важно, иначе потом будут проблемы с тем, куда поставить машину.

Особое внимание нужно уделить тому, что расположено рядом с домом. Здесь мне не нравилось: церковь со звонкими колоколами, заправка с вредными выхлопами, пустырь с неприятными запахами, заброшенный дом — пристанище подростков и пьяниц.

Было и хорошее: детские площадки и футбольные коробки, ровные тротуары с обустроенными цветниками, круглосуточные магазины и банки в доме, аккуратные ряды припаркованных машин. В одном месте во дворе понравился фонтан с медведем в центре.

Рекомендую смотреть квартиры в вечернее время, чтобы оценить не только количество свободных мест на парковке, но и уличное освещение. Особенно у подъезда.

Общая информация о доме

Перед тем как ехать смотреть дом изнутри, нужно проанализировать информацию о нём. Возможно, уже на этой стадии придется отбросить какой-то вариант.

Важно узнать, когда был построен дом и когда был последний капремонт, стоит ли он в списке на реновацию. А то вдруг его планируют сносить в ближайшее время или наоборот хотят проводить муниципальный капитальный ремонт с отделкой подъездов, дверей и двора.

Тип дома также скажет о многом: в панельных надо быть готовым к тому, что будут слышны и соседи с пианино, и дети с кубиками и машинками. В квартирах сложно сделать перепланировку, а оригинальная не всем подходит, да и может надоесть со временем.

Вместо «панелек» лучше выбирать кирпичные или монолитные дома. Звукоизоляция у них лучше, климат зимой и весной нормальный. Стоимость квартир в таких домах чуть выше, чем в панельных.   

К слову, сразу можно оценить и соседние дома. Если они новые, то в ближайшие десять-двадцать лет вы не будете смотреть на внезапно развернувшуюся под окнами стройку с характерными звуками и хлопьями летящей пыли. 

Как выглядит подъезд

Первое что вы видите перед тем как зайти в подъезд — дверь с домофоном. Они станут первоначальной защитой подъезда и квартир от нежелательных посетителей.

Дверь должна быть надежной, домофон должен быть рабочим, желательно с полноценным кодом, который не будет написан на входной двери чёрным маркером.

Цифровой вариант предпочтительнее аналогового — в последнем нужную комбинацию легко угадать по стертым клавишам.

Бутылки и окурки в подъезде, а также вырванные или поцарапанные почтовые ящики скажут о нежелательных гостях или неблагополучных соседях. Обратите внимание на это, чтобы обезопасить, например, ребёнка, который возвращается со школы один.

Хорошо, когда в подъезде жители спокойно оставляют коляски и велосипеды, а на лестничных клетках благоухают политые цветы. Сразу видно, что тут спокойно и позитивно.

Если ваша квартира на первом или втором этаже, попросите открыть подвал. Сырость или плесень оттуда легко смогут добраться и до вашей квартиры, поэтому лучше сразу знать о них. То же самое и с крышей. Оцените состояние кровли или спросите, когда последний раз был капитальный ремонт. Если крыша течет, это обязательно коснется вашей квартиры, и платить за испорченный потолок будете также вы.

Ради проверенной информации о квартире, её хозяине и прошлых жильцах спросите соседей по лестничной клетке. Они не заинтересованы в её продаже, а значит будут говорить так, как оно есть.

Я не стеснялся стучаться, ведь мне тут жить, поэтому важно собрать максимум полезной информации.

Заодно и оценивал будущих соседей — начиная с состояния их дверей и заканчивая внешним видом и тем, насколько комфортно с ними разговаривать.

Состояние квартиры

Тут сразу несколько важных моментов: состояние квартиры, планировка, ремонт, вид из окна, проводка и трубы.

В квартире не должно быть посторонних запахов, плесени, трещин на стенах и потолке и тяги в вентиляционной шахте. Сразу проверьте состояние коммуникаций: работает ли свет, как льётся вода, бьётся ли она током. Я ненавижу насекомых, поэтому обращал внимание на то, есть ли ловушки и липкие ленты.

Незаконная перепланировка может доставить кучу неприятностей, поэтому здесь тоже нужно быть осторожным.

Хозяйка одной квартиры, которую я смотрел, вынесла зону готовки с газовой плитой на лоджию, а из кухни сделала дополнительную комнату.

Поэтому сверяйтесь с планом дома — зная серию, всегда можно найти в интернете поэтажную планировку. Если какой-то стены вдруг нет, об этом нужно спросить хозяев.

Откройте окно и оцените вид, послушайте шум. Заодно посмотрите, комфортна ли для вас высота подоконников. Загляните на балкон.

Важно учитывать сторону света. Наиболее благоприятные — восточная и западная, в них солнце будет только половину дня. При этом надо быть готовым, что оно может слепить на закате или рассвете, засвечивать экран телевизора, плавить оставленный на тарелке сыр. На северной стороне света будет слишком мало, на южной — слишком много. Мой риелтор проверяла это компасом, который носила с собой.

Если вы покупаете квартиру с мебелью, обратите внимание на её состояние. Если мебели нет, подумайте, как вы её выставите и хватит ли места. Учитывайте, что в узких коридорах — особо не развернуться, а в маленькой кухне большой семье будет неудобно. Если мебель вам не нужна, обсудите, кто будет её выносить — обычно это должен делать продавец.

Я сначала думал именно о варианте без ремонта, но спустя пару десятков вариантов понял, что без него не обойтись. Как только пришло это откровение, я перестал думать о том, как приспособить для жилья увиденное пространство, но теперь смотрел исключительно на возможности.

Ещё кое-что, что может стать потом проблемой, — ловит ли телефон в квартире. В некоторых местах сигнал бывает нестабильным.

В этот вид из окна спальни я влюбился

Юридическая сторона будущей сделки

Документы на квартиру и её хозяин — важный этап в покупке каждой квартиры. Если у жилплощади и у её хозяина всё в порядке с ними, ваши деньги в безопасности.

Перед оформлением сделки попросите у хозяина все документы, чтобы после покупки не было спорных ситуаций, в которых вы можете потерять свои деньги.

Владелец квартиры должен предоставить: 

  • свой паспорт или доверенность, если сделка проходит через посредника; 
  • документ, который подтвердит, что лицо действительно владеет квартирой; 
  • выписку из Госреестра и домовой книги; 
  • оригиналы паспорта БТИ, технического и кадастрового паспорта квартиры; 
  • справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам; 
  • согласие супруга и детей на продажу жилья.

Выделите время, чтобы тщательно проверить документы и убедиться в законности сделки. Только так вы избежите встречи с аферистами.

Обратите внимание на поведение хозяина во время вашего общения. Нервничает ли он, спешит ли заключить сделку, уклоняется от ответов или отказывается предоставлять документы. Всё это может указывать на нечистые намерения продавца. В таком случае лучше заручиться поддержкой опытного юриста или поискать другие варианты.

Проговорите, кто будет выносить весь мусор и старую мебель из квартиры. Обычно это должен делать продавец. У меня один владелец квартиры отказывался заниматься уборкой, хотя в квартире было не повернуться: слева — шкафы и старые телевизоры, справа — стулья и четыре комплекта старых шин.

Что нужно учесть:

  1. Год постройки дома и его тип, когда был капремонт.
  2. Район с развитой инфраструктурой, парковкой и оборудованным двором, магазины и аптеки поблизости.
  3. Состояние двери в подъезд и в квартиру, соседние двери, чистоту в подъезде.

  4. Соседи по лестничной клетке — источник полезной информации о квартире и хозяевах.
  5. В квартире нужно обращать внимание на её состояние, планировку, ремонт, вид из окна, проводку и трубы.
  6. У хозяина или его представителя должны быть все нужные документы.

  • 6 Июл 2020
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение unsplash.com

Источник: https://avaho.ru/articles/lichnyy-opyt/kak-vybrat-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-shest-sovetov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.