Что лучше коммерческая недвижимость или жилая

Содержание

Куда вложить: в коммерческую или жилую недвижимость? | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Что лучше коммерческая недвижимость или жилая

Выбирая, куда лучше вложить деньги — в коммерческую или жилую недвижимость, легко запутаться.

До 2014 года жилая недвижимость была популярным способом вложения средств: квартиры быстро росли в цене, и это самый понятный способ для любого, кто задумывался о вложениях в недвижимость. После наступившего кризиса акцент сместился на коммерческую.

В 2020 году тенденция снова меняется — пандемия внесла свои коррективы. Чтобы выбрать верный способ вложения, необходимо разобраться не только в доходности, но и в нюансах.

Хотите выгодно вложить деньги в квартиру в новостройке в Новой Москве? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Мы постоянно пополняем базу жилых комплексов. Посмотреть актуальный список новостроек можно в нашем листинге.

Инвестиции в жилую недвижимость

До 2014 года цены на жилье постоянно росли, поэтому инвесторы рассматривали покупку жилой недвижимости как самый доступный способ вложения средств. Причин несколько.

— возможность сохранить и приумножить капитал, даже если обесценивается валюта. Квартиру или дом можно сдать в аренду или перепродать, зарабатывая на разнице в стоимости.

Иногда недвижимость приобретается «на всякий случай» — это консервативный подход.

Приблизительно 12% всех покупок на московском рынке жилья приходится на частных инвесторов:

  • покупка для дальнейшей перепродажи, после роста цен;
  • приобретение объекта для сдачи в аренду.

В одних случаях квартира приобретается для растущих детей: пока они не повзрослеют, объект сдается в аренду. Другие инвесторы покупают жилье для получения стабильного дохода после выхода на пенсию.

Вне зависимости от причин, доход, в среднем колеблется в пределах от 4,5 до 8% годовых (без учёта уплаты налогов, ремонта и обновления техники).

Небольшие проценты инвесторов не пугают, потому что они делают ставку на долгосрочный рост стоимости недвижимости.

Аренда подразумевает не только сдачу квартиры на длительный срок. Некоторых инвесторов привлекает возможность увеличения прибыльности за счет посуточной аренды. Этот способ получения прибыли нельзя отнести к пассивному доходу, поскольку понадобится ежедневное управление бизнесом. Посуточная аренда сулит не только повышенную прибыль, но и увеличенные расходы на ремонт и замену мебели.

Инвестиции с целью перепродажи требуют больше внимания. Важен хотя бы минимальный экономический рост. На стоимость актива влияют обстоятельства, которые сложно просчитать заранее — в том числе, инфраструктура локации или форс-мажоры. В некоторые годы рост цен на жилую недвижимость не превышает уровня инфляции и составляет примерно 3% в год.

Чтобы поднять стоимость аренды и продажи, собственнику необязательно серьезно вкладываться: можно перевести недвижимость из жилого фонда в нежилой (на первом этаже), сделать ремонт, перепланировать или поделить объект на несколько частей.

Недостатки инвестирования в жилую недвижимость:

  1. Риск порчи предметов мебели и разрушения отделочных материалов по вине арендаторов (потоп, пожар, случайное или умышленное уничтожение имущества).
  2. Вероятность судебных исков со стороны соседей: могут попасться недобросовестные арендаторы, нарушающие тишину или затапливающие другие квартиры, регулярно курящие на общей площадке. На любую из этих проблем соседи имеют право жаловаться, а отвечать будет собственник.
  3. «Простой» квартиры. Далеко не всегда собственнику удается сдать объект сразу после выезда прежнего арендатора. Пустующая квартира не приносит доходов, но требует регулярных расходов на оплату коммунальных услуг.

Как определить инвестиционную привлекательность жилья

Есть определенные критерии, подсказывающие, какое жилье выбрать для инвестирования. Но новичку бывает сложно учесть сразу все факторы и не упустить важные детали. Некоторые инвесторы, не только начинающие, обращаются за консультацией в агентство недвижимости. Специалисты подбирают жилье под цели инвестирования и просчитывают прогнозируемую выгоду.

Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность жилой недвижимости

1. Местоположение

Квартиры в престижных домах центра города пользуются спросом как для долгосрочной, так и для посуточной аренды. Жилье, расположенное поблизости от ВУЗов, популярно у студентов. Востребованные квартиры на курортах находятся неподалеку от моря или лечебных учреждений.

Развитость окружающей инфраструктуры:

  • наличие парковочных мест,
  • детской площадки,
  • круглосуточной охраны,
  • бытовых сервисов,
  • близость остановок общественного транспорта,
  • рядом —  школы, детский сад, поликлиники и магазины.

2. Перспективы долгосрочного развития района

Например, неподалеку строится метро или существует вероятность расширения границ Москвы или, напротив, власти планируют построить поблизости мусорный полигон или шумную автомагистраль.

3. Класс объекта (эконом, бизнес или элитный).

4. Количество комнат и удачность планировки.

5. Этаж. Расположение квартиры на первом и последнем этажах может быть недостатком.

6. Состояние коммуникаций, наличие и качество ремонта.

7. Красивый вид из окна и хорошая экология.

8. Невысокий уровень преступности и добропорядочные соседи.

Альтернатива жилой недвижимости

Иногда ошибочно к жилому фонду относят апартаменты. Согласно российскому законодательству, это понятие подразумевает «номера, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Определение появилось в официальных документах недавно, с 2019 года.

Но по закону апартаменты — это нежилая недвижимость, где есть необходимые условия для проживания. Оформить регистрацию по месту жительства, указывая адрес такого жилья, нельзя.

Тарифы на коммунальные услуги рассчитываются как для коммерческой недвижимости.

Плюс апартаментов — более низкий порог входа для инвестиции, в сравнении с квартирами. На стоимость влияет класс апартаментов. Но, как правило, такая недвижимость стоит на 15-25% ниже, чем квартиры такого же уровня.

Еще один вариант для инвестирования — покупка комнат. Такая недвижимость подходит для арендного бизнеса. Купить комнату несложно, это популярный объект в последнее время. Цена зависит от площади и состояния, месторасположения, количества комнат в квартире, состояния подсобных помещений.

Доходность от аренды — 6-12%. Отличается и срок окупаемости — в среднем от 8 до 15 лет. Если дом идет под реновацию, собственник комнаты сможет в будущем получить квартиру.

Тренд рынка — приобретение комнаты с дальнейшим переоборудованием под квартиру-студию. Затем жилая недвижимость сдается в аренду. Но есть и нюанс — официальное оформление перепланировок и ремонта.

Специфика коммерческой недвижимости

С 2015 года инвесторы стали обращать все больше внимания на коммерческую недвижимость.

Доходность этого направления выше, чем от сдачи жилья в аренду — 4-5% годовых, иногда достигает 11-12% в год. С точки зрения инвестиций наиболее привлекательны небольшие офисы класса С (20-40 кв.м.

) и стрит-ритейла. Затраты на покупку малого офиса почти сопоставимы с бюджетом квартиры, иногда даже меньше.

Понятием «коммерческая недвижимость» охватывается целый ряд секторов:

  • офисные помещения;
  • торговые площади;
  • складские и промышленные здания;
  • отели;
  • гаражи и паркинги;
  • элементы инфраструктуры (например, аэропорты).

Для частных инвесторов наибольший интерес представляет торговая недвижимость: объекты стрит-ритейла (торговые помещения на первых этажах зданий), гастромаркеты, магазины у дома. Также популярны мини-офисы и коворкинги.

Плюсы инвестирования в коммерческую недвижимость:

  • Надежность денежных потоков.
  • Низкий уровень вакантных площадей.
  • Высокая доходность.
  • Длительные сроки аренды.

Минусы коммерческой недвижимости:

  • Владельцу здания сложно без существенных убытков досрочно пересмотреть или разорвать договор.
  • Высокий барьер для входа на рынок коммерческой недвижимости.
  • Рынок коммерческой недвижимости отличается высокой конкуренцией, которую сложно спрогнозировать заранее.

Инвестиции: жилая VS коммерческая недвижимость

1. Доходность. Преимущество коммерческой недвижимости — ее высокая прибыльность. По мнению аналитиков, наиболее выгодный класс активов — торговая недвижимость в сегменте «стрит-ритейл». Самая же низкая доходность, по информации компании «Миэль», наблюдается в бизнесе при сдаче жилья в аренду частным лицам.

Рассчитывая доходность, нужно учитывать уровень инфляции, дополнительные расходы на ремонт, налоги и непредвиденные затраты в случае форсмажоров. Пример — дополнительные сборы со сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Если сдавать апартаменты как частный собственник, потребуется платить НДФЛ. Но ставку можно снизить, зарегистрировавшись как ИП и выбрав упрощенную систему налогообложения.

Средняя годовая доходность по сегментам (без учета инфляции и дополнительных расходов):

СегментДоходность
Стрит-ритейл11-12%
Апартаменты9-12%
Офисы8-9%
Жилье в аренду4-7%

2. Стабильность денежного потока. Если же по каким-то причинам владелец недвижимости потерял арендатора, доходность проекта снижается. В сравнении с жильем коммерческая недвижимость лучше защищена от потери арендаторов из-за более долгосрочных договоров аренды.

Если срок аренды квартиры в среднем не превышает 12 месяцев, то для торговых объектов продолжительность договорных отношений обычно находится в промежутке 1-3 лет, а для офисных помещений достигает 5-10 лет.

3. Ликвидность. По этому параметру жилые объекты выигрывают у коммерческой недвижимости. Поиск арендаторов для коммерческой недвижимости занимает больше времени по сравнению с жильем, а договора сложнее и требуют детальной проработки юристами. Квартиру легче продать или сдать в аренду, поскольку на рынке жилья присутствуют больше потенциальных покупателей.

4. Устойчивость к экономическим спадам. В условиях кризиса в первую очередь страдают владельцы торговых и складских помещений (из-за уменьшения продаж ритейлеры вынуждены расторгать договоры аренды).

Но при более длительном кризисе под удар подпадают все. Арендодатели коммерческой недвижимости, например, в период пандемии вынуждены были предоставить скидку.

В случае с жильем законодательной нормы не было, но многие владельцы пошли навстречу квартиросъемщикам , чтобы сохранить сотрудничество.

5. Документальное оформление сделки. Договор передачи жилья в наём заключается на ограниченный срок: не более 5 лет, тогда как аренда коммерческих помещений может быть любой продолжительности. Сделка аренды коммерческого помещения регистрируется в Росреестре.

При этом арендодатель выплачивает налог на добавленную стоимость (20%) и налог на прибыль (20%).

Владелец жилого помещения при заключении сделки найма платит налог на доход физических лиц, однако, если он регистрируется как самозанятый, налоговая ставка составит 4%, такая возможность существует уже во всех регионах.

Главное отличие юридического оформления сделок жилых и коммерческих помещений — первые могут использоваться только по назначению. Цель использования нежилых помещений прописывается в договоре купли-продажи нежилой недвижимости.

6. Необходимость профессионального управления. При сдаче жилья в аренду не обязательно обладать профессиональными навыками. А вот управление коммерческими объектами практически всегда требует знаний и опыта, как при выборе недвижимости, так и при работе с арендаторами.

На рынке имеются компании, предлагающие инвесторам услуги профессионального управления недвижимостью. Пример — компания NAI Becar, которая предлагает своим инвесторам поиск арендаторов и управление объектом. В заранее оговоренных случаях NAI Becar гарантирует инвесторам доход даже при низкой заполняемости помещений.

7. Стоимость входа на рынок. Цена «входного билета» на рынок московского жилья начинается примерно с 5 млн рублей. А вот для начала работы в секторе стрит-ритейла или офисных зданий, по мнению экспертов, понадобится не менее 15-20 млн рублей.

8. Востребованность актива в будущем. Стремительный рост электронной коммерции приводит к снижению спроса на торговые и офисные помещения. Снижается интерес к офисным помещениям и за счет развития удаленного формата работы — пандемия ускорила тенденцию.

Жилая

  1. Кому: для тех, кто намерен не только сдавать сейчас помещение и получать доход регулярно, но и впоследствии переехать в него, либо отдать детям или внукам.

  2. Минимальный входной порог: за МКАД и в МО составит 2-4 млн рублей, в пределах МКАД — 6-8 млн, в регионах стоимость квартиры для инвестирования может снизиться и до 1,5-2 млн.

  3. Средняя доходность (без учета инфляции и дополнительных расходов): редко превышает 7%.

Коммерческая

  1. Кому: для тех, у кого есть свободный капитал, хочет получить серьезную прибыль, намерен постоянно сдавать объект в аренду (в идеале — в долгосрочную).
  2. Минимальный входной порог: от 5-7 млн рублей. Для стрит-ритейла цифры в десятки раз выше: это вариант для тех, готовых вложить 30-50 млн рублей.

  3. Средняя доходность (без учета инфляции и дополнительных расходов): составляет 9–13%. Однако в условиях коронавируса и перехода сотрудников на удаленную работу потребность в офисах будет снижаться, а сам формат офиса — трансформироваться.

    Это создаёт дополнительные риски и проблемы в виде поиска более «стрессоустойчивых» арендаторов, в разделении помещения на несколько частей для небольших компаний, в преобразовании его в коворкинги. Те же помещения, которые имеют меньшую ликвидность, могут выходить в минус.

    Это значит, что вкладывать средства в коммерческую недвижимость и выбирать помещения требуется с учётом новых реалий.

  • 23 Авг 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/kuda-vlozhit-v-kommercheskuyu-ili-zhiluyu-nedvizhimost.html

Жилые помещения или коммерческие? В какую недвижимость выгоднее инвестировать

Что лучше коммерческая недвижимость или жилая

В Москве действуют правила, по которым часть площадей в новостройках должна выделяться под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи таких домов в столице по большей части являются нежилыми. Их используют для размещения парикмахерских, магазинов шаговой доступности и других объектов, предназначенных для оказания услуг жителям района.

Как и в случае с квартирами, нежилые помещения для коммерческого использования можно покупать у застройщиков или на вторичном рынке. Попробуем разобраться, насколько выгодными являются такие инвестиции.

В начале двухтысячных первые этажи в столице были крайне востребованы. В новостройках даже ощущался недостаток таких предложений. Поэтому предпринимателям приходилось выкупать под банки и салоны красоты квартиры на вторичном рынке и переводить их в нежилой фонд, зачастую значительно переплачивая.

Случалось, что нужные помещения на первом этаже покупали по цене, на 30% превышающей рыночную стоимость. Сейчас сделки с целью перевода в нежилой фонд почти не совершаются, так как осуществить его стало намного сложнее. На улицах с хорошей проходимостью такие квартиры уже давно раскуплены.

Те помещения, что предлагаются, обычно расположены далеко от метро, не на первых линиях, поэтому представляют мало интереса.

Сегодня столичные застройщики целенаправленно выделяют в новостройках помещения под коммерческие объекты. Эксперты говорят, что в 90% домов, которые вводятся в эксплуатацию Москве и области, на первых этажах нет квартир. Помещения под магазины и салоны красоты можно купить или взять в аренду непосредственно у управляющей компании от застройщика.

Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках

Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%.

Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса.

Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.

Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.

Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита.

На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места.

То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.

Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику.

Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах.

Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район.

Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.

Стоимость помещений под магазины

Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.

Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.

Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.

На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения.

Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной.

Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик.

И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости.

По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.

Источник: https://www.exocur.ru/zhilyie-pomeshheniya-ili-kommercheskie-v-kakuyu-nedvizhimost-vyigodnee-investirovat/

Жилая и коммерческая недвижимость – что выгоднее для инвестора?

Что лучше коммерческая недвижимость или жилая

Большинство людей рано или поздно задумывались об инвестициях в недвижимость. Наиболее распространенным и простым вариантом является покупка квартиры или апартаментов для последующей сдачи в аренду.

Однако в последнее время даже среди начинающих инвесторов становится популярным покупка коммерческой недвижимости, которая ранее была доступна только профессиональным инвесторам или очень состоятельным людям.

В чем разница между этими двумя видами недвижимости и что лучше выбрать? Разберемся в данной статье.

Простота

Покупка квартиры или апартаментов в инвестиционных целях достаточно проста. Для подобных инвестиций не нужно иметь ученую степень по экономике или финансам, а множество открытых источников (Циан, Авито и т.д.

) делают ценообразование прозрачным и понятным даже для начинающего инвестора.

Каждый из нас хоть раз в жизни сталкивался с покупкой или арендной собственной квартиры и способен хотя бы на базовом уровне оценить привлекательность того или иного объекта.

Один из самых надежных и стабильных классов активов (в случае с готовым объектом)

Даже если завтра все люди перейдут на удаленную работу, и офисы будут никому не нужны, если все покупки будут совершаться онлайн, и торговые центры опустеют, людям все-равно нужно будет где-то жить. Именно поэтому жилая недвижимость, особенно в крупных городах, всегда будет иметь определенную ценность, что делает ее очень надежным видом вложений.

Низкий порог входа (доступность)

Покупка квартиры в инвестиционных целях доступна достаточно широкому кругу лиц. Небольшую студию даже в Москве можно приобрести дешевле 5 миллионов рублей, а с использованием ипотеки порог входа составит менее 1 миллиона рублей.

Огромный ликвидный рынок

Рынок жилой недвижимости очень большой, активный и в достаточной мере ликвидный (особенно в крупных городах вроде Москвы).

Большое количество продавцов и покупателей позволяют относительно быстро покупать или продавать объекты, а значит инвестор всегда может без труда “выйти” из своей инвестиции или наоборот найти интересный объект для вложений.

Аналогичным образом большой размер рынка позволяет оперативно найти или заменить арендатора и избежать простоя.

Возможность самостоятельного использования

В крайнем случае, даже если по каким-то причинам купленную в инвестиционных целях квартиру не удается сдать в аренду или продать, в ней всегда можно жить самому или оставить детям.

Да, в таком случае экономическая целесообразность подобной инвестиции сильно снижается, если не пропадает вовсе, но для многих это является достаточно важным фактором.

А зачастую изначальная стратегия как раз и заключается в том, чтобы купить квартиру детям и сдавать её в аренду, пока они не вырастут.

Действительно, жилая недвижимость выглядит как надежный и простой инструмент для сбережения денег доступный достаточно широкому кругу людей.

Однако, в подавляющем большинстве случаев, к сожалению, она способна лишь сохранить вложенные деньги, но не приумножить их.

С точки зрения профессионального инвестирования, этот класс активов имеет достаточно низкую привлекательность и рассматривается больше как проверенный инструмент для сбережения капитала, но не для его увеличения.

Конечно же есть отдельная категория людей, которая профессионально занимается покупкой жилой недвижимости и получает доходность намного выше, чем в среднем по рынку (до 20% годовых или иногда даже больше по очень удачным объектам).

Однако данный вид деятельности уже больше походит на полноценный бизнес, а не на инвестиции, так как требует высокого уровня вовлеченности, профессиональных знаний и опыта, что делает его неактуальным для большинства обычных людей, кто ищет пассивный доход.

Альтернативным вариантом вложения денег в недвижимость является приобретение коммерческой недвижимости – офисов, торговых площадей, складов, отелей и т.д. (виды коммерческой недвижимости будут подробно рассмотрены в одной из следующих статей).

Она намного дороже и сложнее по сравнению с жилой, но именно её покупают профессиональные инвестиционные фонды, институциональные инвесторы или просто очень состоятельные люди.

Опытные инвесторы не случайно отдают предпочтение именно коммерческой недвижимости (конечно же имея в своих портфелях небольшую долю и жилой недвижимости тоже), так как она во многом превосходит жилую и имеет ряд уникальных преимуществ.

Высокая арендная доходность

Ключевым преимуществом коммерческой недвижимости по сравнению с жилой является намного более высокая арендная доходность.

Сегодня, сдавая квартиру в аренду, собственник может рассчитывать на 4-5% годовых (или чуть выше для апартаментов) от рыночной стоимости недвижимости в виде арендных платежей, что сопоставимо с доходностью по банковскому вкладу.

Качественная коммерческая недвижимость за счет арендного потока приносит доходность на уровне 7-11% годовых, то есть в два раза выше.

Источник: Knight Frank Research, 2020

Более того, высокая арендная доходность коммерческой недвижимости позволяет эффективно использовать заемные средства для повышения доходности инвесторов, так как чаще всего ставка по кредитам для таких объектов ниже ставок капитализации.

В то время как арендная доходность по жилой недвижимости чаще всего ниже ставки по ипотеке, а значит инвестор наоборот уменьшает свою экономическую выгоду за счет использования долга.

Конечно же ситуация существенно улучшается, если покупка осуществлялась на этапе строительства и недвижимость успела вырасти в цене, так как доходность в такой ситуации будет выше.

Даже те, кто прекрасно понимает эту логику, зачастую просто напросто вынуждены использовать ипотеку при покупке квартир просто потому, что это единственный доступный для большинства людей способ инвестирования в недвижимость, поскольку денег на покупку объекта без использования долга у них не хватает.

К сожалению, модель Роберта Кийосаки работает намного хуже в России, чем в Америке за счет разницы в ставках капитализации между жилой и коммерческой недвижимостью.

В США арендная доходность многоквартирных домов (Multifamily), являющихся классом коммерческой недвижимости, находится ниже чем доходность офисов, торговых центров или складов (за счет более низких рисков), однако разница составляет лишь несколько процентных пунктов (смотрите график ниже).

Детальную статистику по ставкам капитализации для отдельных квартир или жилых домов (Single Family Rental) определить немного сложнее, так как она очень сильно зависит от конкретного объекта, однако аналитики (например эти или эти) утверждают, что в среднем по рынку она на 1-2 процентных пункта выше, чем для многоквартирных домов и составляет в среднем 6-7%. Учитывая, что ставки по ипотеке в США на текущий момент составляют 3-5% годовых, покупка квартиры или дома в ипотеку с последующей сдачей в аренду действительно имеет экономический смысл.

Источник: CBRE 2020 U.S. Real Estate Market Outlook
https://www.cbre.us/research-and-reports/2020-US-Real-Estate-Market-Outlook-Capital-Markets

Долгосрочные договоры аренды

Следующим преимуществом коммерческой недвижимости являются долгосрочные договоры аренды. Например, минимальный срок договора для офисов обычно составляет 3 года, а срок договора с продуктовым магазином может достигать 10-15 лет.

Конечно же краткосрочные договоры на 11 месяцев тоже встречаются, однако их чаще всего используют мелкие и ненадежные арендаторы, которых инвестору лучше вообще избегать.

Конечно же не стоит забывать, что даже 15-летний договор можно легко расторгнуть, но даже в этом случае срок уведомления арендатором собственника составляет 3-6 месяцев, в отличие от стандартных 30 дней, распространенных в жилой недвижимости.

Крупные надежные арендаторы

Арендаторами коммерческой недвижимости являются компании, а не частные лица, чья платежеспособность и надежность существенно выше (за исключением совсем мелких арендаторов, с которыми инвестору лучше вообще не связываться), а значит собственник может быть уверен в регулярных арендных платежах. Наверняка, мало кто будет спорить, что Пятерочка является более надежным арендатором (хотя далеко не беспроблемным), чем молодая семья. А риск того, что арендатор перестанет платить, испортит мебель, а потом вообще исчезнет в жилой недвижимости несравнимо выше, чем в коммерческой.

Индексация арендной платы

Ежегодное увеличение арендной платы (или привязка аренды к выручке арендатора в случае с торговыми площадями) в коммерческой недвижимости является обязательной частью договора аренды.

Поэтому инвестор может рассчитывать как на постоянно увеличивающийся арендный поток, так и на соразмерный рост стоимости объекта (при условии неизменности ставки капитализации).

В то время как в жилой недвижимости достаточно часто арендная плата остается неизменной годами, а её повышение воспринимается крайне негативно.

Более гибкие возможности кредитования

Для крупных объектов коммерческой недвижимости доступны более гибкие кредиты, зачастую практически не требующие погашения тела долга, а лишь уплаты процентов, что позволяет инвестору получать высокую арендную доходность.

Более того, ставки по таким кредитам могут быть ниже, чем ставки по ипотеке для физических лиц.

Подобные условия по кредитам делают использование долга для коммерческой недвижимости более привлекательным, чем для жилой и ещё больше увеличивают инвестиционную привлекательность этого класса активов.

С инвестиционной точки зрения коммерческая недвижимость действительно выглядит очень привлекательно. Однако этот класс активов доступен только опытным и действительно состоятельным инвесторам.

Цены на качественную коммерческую недвижимость с надежными арендаторами в Москве начинаются от 50-100 млн руб., а разобраться в этом сегменте недвижимости намного сложнее, чем в привычной многим жилой недвижимости.

Чтобы инвестиция была действительно выгодной, нужно понимать множество тонкостей и проводить глубокий анализ перед каждой сделкой.

Как частному инвестору вложить деньги в коммерческую недвижимость?

Инвестиционная платформа SimpleEstate была создана специально для того, чтобы сделать инвестиции в коммерческую недвижимость простыми и доступными даже для начинающего инвестора с небольшим капиталом. Мы отбираем только лучшие объекты коммерческой недвижимости, проводим тщательную проверку и берем на себя все заботы по управлению.

Покупка осуществляется за счет средств множества инвесторов, что существенно снижает порог входа. Сотрудники и основатели компании с многолетним инвестиционным опытом вкладывают свои собственные деньги в предлагаемые объекты, а значит максимально заинтересованы в успехе каждой инвестиции.

Все это происходит с помощью удобной онлайн-платформы, позволяющей совершать сделки и отслеживать результаты не выходя из дома.

В следующих статьях мы подробно рассмотрим различные классы коммерческой недвижимости, разберемся с ключевыми терминами и понятиями, а также различными вариантами инвестиций в коммерческую недвижимость.

Также Вы можете ознакомиться с нашей предыдущей статьей 7 причин инвестировать в недвижимость.

Подписывайтесь на канал SimpleEstate, чтобы не пропустить полезную информацию о профессиональном инвестировании в коммерческую недвижимость.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ea529776c97ad19a08242ee/jilaia-i-kommercheskaia-nedvijimost-chto-vygodnee-dlia-investora-5ea551655bba1914159d38cf

Квартира или коммерческая недвижимость: что купить для сдачи в аренду

Что лучше коммерческая недвижимость или жилая

Покупка недвижимости для сдачи в аренду — один из самыхпопулярных финансовых инструментов приумножения капитала во всём мире.

Недвижимость — это физический актив. Он застрахован откризисов в банковском и финансовом секторах экономики. При грамотном управлениинедвижимость быстро окупается и даёт высокую доходность.

При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаётвопрос — во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.

Большинство книг об инвестировании рекомендует приобретатьжилую недвижимость для сдачи в аренду. Стоит отметить что они написанызарубежными авторами: Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Этикниги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимостив нашей стране.

Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбораобъекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы ипрочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования вРоссии: жилая или коммерческая.

Доходность и окупаемость

Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющиепривлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.

Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости идохода от сдачи помещения в аренду.

Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости вРоссии составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднемза 8 — 10 лет.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 6 — 8 %. Средняяокупаемость жилой недвижимости составит 15 лет.

По критериям окупаемости и доходности преимущество укоммерческой недвижимости. Подробно эта тема описана в статье: Доходностьи окупаемость инвестиций в недвижимость.

Ликвидность помещения

Ликвидность объекта недвижимости определяется тем, насколькобыстро вы сможете найти арендатора. Или реализовать его, если вам понадобятсяденежные средства.

В общем по рынку, жилая недвижимость ликвиднее коммерческой. Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже, на окраине города будет менее ликвидна, чем небольшое торговое помещение на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Эксплуатационные расходы

К эксплуатационным расходам относят коммунальные платежи,расходы на текущий и капитальный ремонт помещения.

Коммунальные платежи

Тарифы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений всоставе жилых домов как правило не отличаются от тарифов жилой недвижимости.

Значительно вышерасходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнесцентров. Это нужно учитывать при выборе объекта инвестирования.

Текущий и капитальный ремонт помещения

С течением времени любое помещение требует вложений в ремонт.

При этом стоит отметить, что многие арендаторы коммерческойнедвижимости, особенно федеральные сети делают ремонт своими силами и за свойсчет в соответствии с фирменным стилем.

Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делаетсобственник.

По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендныхплатежей

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимостинадежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендныеплатежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческойнедвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользованиепомещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результатположительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно инужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Аренда квартиры всегда носит временный характер. И аренднаяплата как правило не индексируется.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носитприоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременноеи регулярное поступление платежей по аренде.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержкиарендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньгина ремонт и так далее.

По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременностипоступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.

Дополнительные расходы

Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость вновостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовойотделке. 

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческойнедвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 5000 – 8000рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость,необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур,диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в арендуквартире или коммерческому помещению.

Арендаторы торговых площадей – сетевыепродуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки иобслуживания кондиционеров на себя.

Арендаторы квартир не берут на себяинициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о егообслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

В вопросе дополнительных расходов преимущество закоммерческой недвижимостью.  

Налоги

Собственники жилой и коммерческой недвижимости платятодинаковый процент с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду.

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежипо налогам составят 13 % от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформитьИП и платить 6 % с доходов по упрощенной системе налогообложения. 

Но в целом, касаемо налогообложения, нет разницы какойобъект недвижимости вы сдаете в арену – коммерческую или жилую недвижимость.

Итак, подводим итоги:

КритерийЖилая недвижимостьКоммерческая недвижимость
Доходность и окупаемость+
Ликвидность+
Эксплуатационные расходы+
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.+
Дополнительные расходы+
Налоги++

Таким образом, считаю выбор между жилой или коммерческойнедвижимостью очевиден. Главное правильно подобрать объект инвестирования. Обосновных критериях выбора коммерческого помещения читайте в статье Каквыбрать и купить коммерческую недвижимость без риелтора. 7 шагов.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Прочитайте книгу:Как выбрать ивыгодно купить коммерческую недвижимость

Книга —концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупкикоммерческой недвижимости.

Длякого написана и кому будет полезна эта книга:

  • Инвесторам, которые планируют покупкукоммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
  • Собственникам бизнеса, которые планируютприобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
  • Риелторам, которые хотят повысить экспертность вобласти работы с коммерческой недвижимостью.

Оттого, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условияхзаключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция,насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете егопродать.

Приэтом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книгеподробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах итрезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практическихдействий.

Также вкниге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов:калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочникови ссылок на полезные ресурсы.

Источник: https://dmitriypushin.ru/stati/kvartira-ili-kommercheskaya-nedvizhimost-chto-kupit-dlya-sdachi-v-arendu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.